Herausforderungen des Flächenrecyclings

Passfähige Lösungen notwendig

Das Flächenrecycling umfasst eine Vielzahl von Aktivitäten der Bewertung, Planung und Steuerung. Akteure aus der Kommunalverwaltung mit Zuständigkeiten z.B. für Stadtplanung, Liegenschaften, Umwelt, Wirtschaftsförderung sowie verwaltungsexterne Akteure wie z.B. Flächeneigentümer, Entwickler und Investoren sind gefordert, für den jeweiligen Standort ein an die räumliche Lage angepasstes, technisch machbares und ökonomisch tragfähiges Konzept zu entwickeln und umzusetzen.

Vielfalt an Brachflächen

Brachflächen können je nach Vornutzung besondere Eigenschaften in Bezug auf Größe, räumliche Lage im Stadtgefüge, Art und Maß aufstehender Gebäude und Anlagen und ihre innere sowie äußere Erschließung haben: Gewerbe und Industrie verschiedenster Branchen, militärische Nutzungen, Verkehrsflächen (Bahn, Hafen, Flughafen), aber auch leerstehende Wohngebiete, nicht mehr benötigte kommunale Gebäude (Schulen, Sportanlagen), brachgefallene Büro- und Verwaltungsgebäude sowie leerstehende Einzelhandelsflächen (Kaufhäuser, Baumärkte). Zur Definition von Brachflächen vgl. a. Bezeichnungen und Definitionen für die Flächenerfassung, Sächsisches Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie , 2011.

Altlasten und Flächenaufbereitung

Ihre Vornutzung kann auch ursächlich für etwaige Bodenkontaminationen sein. Im Falle des Vorliegens einer Altlast ist eine Altlastensanierung gemäß Bundes-Bodenschutzgesetz und Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung erforderlich. Dazu gehören die Erstbewertung, nachfolgende Untersuchungen, die Festlegung eines Sanierungsziels, die Erarbeitung des Sanierungsplans bis hin zur Durchführung der Sanierung und der Durchführung eines Monitoring. Die Verfahren der Altlastensanierung sind dabei eng mit dem laufenden Planungsverfahren für die Nachnutzung der betreffenden Fläche zu verknüpfen. Mit der klaren Perspektive der Wiedernutzung bzw. Veräußerung der Fläche sollten Maßnahmen der Baugrundaufbereitung und Sanierung in geeigneter Weise öffentlich kommuniziert werden. Somit können insbesondere Areale, die früher öffentlich nicht zugänglich waren, zu einer bekannten „Adresse“ werden.

Beplanung vormaliger Brachflächen

Abgesehen von kleinen Brachflächen in einer baurechtlich definierten Umgebung wie z.B. einer Gewerbebrache in einem Gewerbegebiet ist es in der Regel erforderlich, ehemalige Brachflächenstandorte neu zu überplanen. Das betrifft zum Beispiel die beabsichtigte bauliche Nutzung auf vormals industriell genutzten Flächen. In jedem Fall sind die zulässigen Abstandsflächen zu berücksichtigen, wenn die vormalige gewerblich-industrielle Nutzung an Wohnnutzungen angrenzt. Hier bedarf es einer engen Verzahnung der Akteure von städtebaulicher Planung, Sanierungsplanung sowie Grundstücksnutzung, -vertrieb und -verwertung.

Projektmanagement

Für die komplexen Abläufe der Grundstücksaufbereitung, ggf. Sanierung, Planung, Finanzierung bis zur Herstellung der Baureife bedarf eines Projektmanagements mit Beteiligung der Projektmanager von privater und öffentlicher Seite.

Finanzierung

Flächenrecyclingprojekte sind durch Finanzierungs- und Planungsrisiken und ggf. Altlastenrisiken gekennzeichnet. Die Finanzierung von Flächenrecyclingprojekten erfolgt daher unter den Aspekten der Marktgängigkeit. Ausschlaggebend hierfür ist das Verhältnis des Aufwands für die Baureifmachung (ggf. inkl. Sanierung) einer Brachfläche zum Ertrag durch die damit verbundene Bodenwertsteigerung. So wird für Flächen mit einer zu erwartenden eigendynamischen Entwicklung kein staatlicher Interventionsbedarf bestehen, während bei anderen Flächen je nach Nachfragesituation und Nutzungsperspektive teilweiser oder erheblicher öffentlicher Förderbedarf bestehen kann. Zahlreiche Förderprogramme und Finanzierungsmöglichkeiten kommen für das Brachflächenrecycling und die Altlastensanierung in Betracht - u.a. Kreditprogramme sowie öffentliche Förderprogramme der EU, des Bundes und der Länder. Eine bedeutende Rolle bei der Finanzierung von Sanierungs- und Flächenentwicklungsmaßnahmen spielen Landesentwicklungsgesellschaften, Kreditinstitute und Versicherungen.

Weitere Informationen

• Arbeitshilfen zur Orientierung für den Ablauf eines Flächenrecyclingprojekts:
  „START-UP BRACHFLÄCHE“, Arbeitshilfe zur Erarbeitung von Projektplänen, Stuttgart, April 2005.
  Arbeitshilfe zur Erstellung von „Start-Up-Plänen“ für Brachflächen - VERSION 2007 -
• Empfehlungen für die Berücksichtigung des Sanierungsplans im Rahmen der Bauleitplanung: Handreichung des Umweltbundesamts